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【読書】不動産投資に興味のある方にお勧め。「2000人の大家さんを救った司法書士が教える。賃貸トラブルを防ぐ・解決する安心ガイド」

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不動産投資 ビジネス・資格・投資
この記事は約6分で読めます。

 
 今回は、不動産の賃貸トラブルを防ぐ、解決するノウハウが書かれた本を読みましたので、ご紹介します。




  • 著作名:2000人の大家さんを救った司法書士が教える賃貸トラブルを防ぐ・解決する安心ガイド
  • 著者 :太田垣 章子
  • 出版社:株式会社日本実業出版
  • 発行日:2017年12月20日(初版発行)

 

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この本を読んだ理由



 この本を読んだ理由ですが以下の通りです。


①騒音対策に役に立つものがないか知りたい 
 
 別の記事でも書きましたが、以前に隣人の異常な騒音に悩まされたことがあり(現在は解決)、私は大家さんではありませんが、何か手立てとなるような方法があるかも、と思ったことです。



 
②不動産投資のリスクを知りたかった。

 以前、私は不動産投資をしようとしたことがあったのですが、そのときは不動産の価格の考え方、投資におけるリスクが良くわからず手を出しませんでした。


 当時、私が不動産投資を躊躇した理由はいくつかありますが、その一つとして、「借りる人とのトラブル」がどれ位のリスクになるのかが想像できなかった点ですね。単に収益がいくらとか、回収期間、税金等の論理的な点であれば想定はできるのですが、この見えないリスクが不安でした。


③以前、この方の記事を著名な媒体で読んだことがあった。

 何かのメディアの記事で、この方のコラムを読んだことがあり、良い記事だという印象が残っていました。なので信頼性がありました。


 なので、この本を読めば、上記の私の求める答えもわかるのではないかと思いましたので読んでみました。なお、著者の略歴は以下の通りです。

太田垣 章子(おおたがき あやこ)
章(あや)司法書士事務所代表。司法書士。株式会社R65+取締役。家主側の訴訟代理人として、延べ2000件以上の悪質賃借人追い出しの訴訟手続きを受託してきた、賃貸トラブル解決のパイオニア的存在。トラブル解決の際は、常に現場へ足を運び、訴訟と並行して悪質賃借人と向き合ってきた。その徹底した現場主義から、多くの大家さんの信頼を得る。また、10年前から「全国賃貸住宅新聞」に掲載をもち、特に『司法書士太田垣章子のチンタイ事件簿』は6年以上にわたって人気のコラムとして今なお連載中。他にも三井不動産をはじめ、各ハウスメーカーが発行する記事を年間30本以上寄稿。さらに年間50回以上、計600回以上にわたって、5万人以上の大家さんおよび不動産管理会社の方向けに「賃貸トラブル対策」に関する講演も行う。現場を知り尽くす司法書士ならではの臨場感のある事例と実践的なノウハウを公開する講演は、受講者の心をつかみ、常に満席、立ち見がでるほどの人気がある。

引用元:2000人の大家さんを救った司法書士が教える賃貸トラブルを防ぐ・解決する安心ガイド 著者略歴より引用

 

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本の内容と感想


 
 著書によれば、この方は離婚を経験されていて、小さなお子さんを育てつつ現状を打開するために仕事をしながら司法書士の試験勉強を開始。6年間の受験生活のなかで、4回落ちながらも平成13年に合格。


 この時36歳で息子さんは小学1年生。実務経験のない状態からスタートにもかかわらず、いろいろな縁がありここまで向上されてきた方です。


 また、本書を読んでいるとわかるのですが、机上論や理屈ではなく、本当に現場主義、人情ある方だということが伝わります。


 略歴を見ても分かりますが、本書の内容も通り一遍の対応方法を書いているのではなく、この方の様々な実際の事例(どうすれば解決に至ることができるか)がリアルに描かれているので理解しやくすく、また平易な文章ですので、すぐに読めました。


  章(あや)司法書士事務所のHPを見る。


 冒頭の読んだ理由の一つである隣人の騒音に関しては、すでに解決済みだったのですが、本書でもこのような問題は大家さんとしては非常に難しいことでもあることが分かりました。


 また、副産物として、不動産賃貸経営が簡単なのもではないということも良く理解できました。やはり株式投資等のように「もの」だけではなく、「人」が絡んできますので素人では失敗するリスクもかなり潜んでいますね。


 前述のように、私は以前に不動産投資にも興味がありました。セミナーに行ったり、本を読んだり、不動産者さんに直接物件を見に行ったりしたことがありますが、収益がいくらで、とか数字の話を聞いても不動産投資に踏み切ることができなかったのですが、今回やっと自分の感覚として理解できました。


 この本のケースにも書かれていますが、家賃滞納等の入居者のトラブルを抱えつつも収入を自動的に安定的に得ることは、それなりの覚悟と経験、ノウハウが必要です。


 単に収益率とか出されている数字は、あくまでもその時(ある一時期)のみであり、日々問題等は発生し、常に想定できないリスクがあるということです。


 おそらくなのですが、ノウハウのある不動産経営者は、このようなトラブルやリスクをできるだけ少なくするように日々努力されているのだと思います。なので、安定して収益を得ていることに慣れたサラリーマン(私も含め)が副業等で安易に始めると、不測のリスクにさらされるようなものですね。


 なので、もし、これから不動産賃貸経営・投資を考えられている方(この低金利時代では物件が高くなりすぎている気はしますが)は、投資の収益率とか、税金対策とかを読むことも大事ですが、見過ごしがちな借り手とのトラブルを知るためにも、本書を読んだ方が良いと思います。


 なお、私は株式投資は結構な金額を投入しており、それなり収益も得ていますが、現在の状況では不動産賃貸経営には足を踏み込まないつもりです。その理由は以下の通りです。


賃借人の滞納、トラブル対応が大なり小なり発生すること。


 このような手間のかかるものを抱えると、本業がおろそかになりそうですよね。。管理会社に丸投げという方法もあるかもしれませんが、、日々の努力とノウハウがなければ解決しないケースもあるでしょう。


不動産の購入は相対取引(1対1)で、売り手が持っている情報の方が、買い手よりも多いため不利な状況で購入するリスクが多い。また、手数料も高い。


  
 上場株式の売買の場合には、基本的には誰にでも同じ情報が提供されていて、流通量も多いので売り買いも自由です。不動産のように、すぐに売りたくても売れないということは基本的にはありません。


 また、売り手と買い手の情報に差異もありません。しかし、不動産は書類等の情報だけでは買い手がわからないことが多いです。


優良な物件は大手や資産家がすでに買いあさっていて、残っているのは、あまり優良な物件ではないこと。

 

 現在のように金利が低ければ、お金を持っている人は良い物件をお金を借りてでも購入すると思います。借金すれば税金も控除されるので、お金持ちはさらにお金持ちになります。(収益を上げ続けられればですが。)


 なので、残っているのはそれほど良い物件ではないでしょう。仮に相続対策等で、たまたま良い物件がでてきても、オープンな市場に出る前に、不動産会社は優良な既存の顧客(不動産賃貸経営者)にさっさと売ってしまうでしょうしね。


 リーマンショックの頃に、地元の不動産会社に、地域の優良企業や大手企業が保有している不動産が安く売りだされているときがありましたが、不動産投資をするのであれば、そのような、誰しも購入を躊躇するようなときなのだと思います。株もそうですが。


 なお、一度街の管理業務がメインの地元の小さな不動産会社の社長さんに話をきいたことがあるのですが、彼が沢山の情報をみても投資しても良いと思うのは100件に数件とのことでした。


 しかも、そのような数少ない優良物件は投資額が大きなもの(ある程度の資金がある人でないと手が出せないもの)が多いとのこと。要は、一般の人でも購入できる価格帯の優良物件は、オープンな市場に出る前にすでに買い手が見つかるということですね。


 なお、私は自分で不動産投資をすることは今後も可能性としては低いと思いますが、参考になりました。もし、これから不動産投資をやってみたいと思われる方、あるいは現在投資をしていて、このような事案で困っている方にはお勧めできる本です。
 

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